车位不得只售不租！汕头修正商品房销售条例

为更好地适应目前商品房销售管理的新形势、新要求，防范化解房地产领域潜在风险，进一步推动我市房地产市场的健康平稳、可持续发展，日前，汕头人大发布关于公开征求《汕头经济特区商品房销售条例修正案（草案）》意见建议的公告，公开征求社会各界人士意见。

修改的必要性

据了解，《汕头经济特区商品房销售条例》（以下简称《条例》）自2015年8月1日起施行。《条例》实施以来，在规范汕头市房地产市场秩序，保障商品房交易当事人的合法权益，促进汕头市房地产业发展方面发挥了重要作用。

近年来，受经济波动、市场发展周期规律等影响，国内房地产市场经历较大起伏，个别房地产开发企业自身实力不足，融资能力有限，资金流动困难，导致出现违规售房、延期交房甚至项目烂尾等问题，侵犯购房人权益，也不利于房地产市场的公平竞争和平稳健康发展。

针对这些问题，国家、省对商品房销售、预售款监管等工作相继出台一些新的政策，同时，机构改革对相关行政主管部门的机构职能设置也进行了调整，《条例》的部分内容已滞后于当前管理实际需求。为使《条例》更好地适应目前商品房销售管理的新形势、新要求，防范化解房地产领域潜在风险，进一步推动汕头市房地产市场的健康平稳、可持续发展，有必要对《条例》进行适当修改。

修改的主要内容

1.变通、完善有关车位、车库销售管理制度。

近年来，随着汽车保有量快速上升（据《广东统计年鉴2021年》，汕头市民用汽车数量已超87万辆），不少购车家庭都有增购车位的需求，而囿于该限制增购的车位将无法登记发证；另一方面，部分项目车位积压基数较大；且存在开发企业囤积车位、只售不租的违法行为（据住建部门统计，截至今年3月，中心城区在售的住宅用房数量为34250套，而同期在售的车位数量达到99388个）。

此次修改参考了重庆、合肥、云浮等城市做法，遵循《民法典》关于“车位、车库应当首先满足业主的需要”的原则，尽量平衡各方诉求，推动车位资源充分利用关于商品房出售的有关法规，变通《广东省物业管理条例（2008年修订）》第五十四条的规定，规定在“项目竣工交付使用满两年或者区域内的住宅已全部售出”的情形下，经开发企业履行公示等程序后仍有车位、车库未租售的，业主可增购一个车位、车库；并且明确车位、车库不得销售给购房人以外的单位和个人。

此外，为避免开发企业囤积车位的行为，增加规定“尚未售出的车位、车库，应当优先向本区域的业主、物业使用人出租，不得只售不租”，与省、市物业管理的立法精神保持一致，保障业主合法权益，也在一定程度上抑制炒作车位价格的现象。

关于停车位配建问题，此次修改与《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》的要求相衔接，增加规定“住宅小区配建停车位中，应当控制至少百分之十为小区公共停车位”，并结合5月6日市委工作会议后市自然资源局就停车位配建比例问题提出的意见，规定“市自然资源主管部门应当结合特区实际，探索实施停车位配建比例区域差别化措施。”

2.探索创新预售项目抵押贷款监管制度。

实践中，部分开发企业在同一预售项目上重复申请使用项目抵押贷款和预售款两套资金，存在资金挪用的风险，严重的可能导致楼盘查封、项目烂尾，损害购房人权益。

为确保预售项目将抵押贷款资金用于本项目的开发建设，保障项目顺利竣工并办理确权登记，此次修改参考宁波、泉州市做法，创新预售项目抵押贷款监管制度，规定“预售商品房项目有以该项目抵押贷款的，抵押贷款应当纳入监管范围。放贷银行应当将抵押贷款划转至该项目预售款监管账户。不动产登记机构应当将受理商品房项目抵押登记情况及时向住房和城乡建设主管部门推送。”

3.完善抵押房销售监管制度。

为避免开发企业隐瞒房产抵押状况向购房人进行销售的情况，住建部门结合目前商品房销售均实行网签管理的实际，通过商品房管理平台（粤安居）对抵押部分予以限制网签，切实保障了购房人权益；需办理网签的开发企业也可通过逐套注销抵押的方式实现销售。

该做法与《条例》第二十五条关于抵押权注销登记后方可订立商品房买卖合同的要求一致。基于上述情况，此次修改规定商品房存在抵押情形的，应先办理该套商品房的抵押权注销登记手续，方可办理商品房预售合同登记备案。

4.规范商品房买卖合同备案行为。

针对开发企业故意拖延办理合同备案手续，损害购房人权益的问题，规定“房地产开发企业应当自签约之日起三十日内，办理合同备案手续”，并对开发企业拖延办理备案手续的行为规定相应的法律责任。

3.加强对预售款的监管。

实践中，开发企业逃避预售款监管，私自收取购房款且挪作他用，是目前商品房预售监管中比较集中的问题，也是问题楼盘产生原因之一。

为确保商品房预售款监管制度得到有效执行，此次在《条例》规定预售款应当由购房人直接存入预售款监管账户的基础上，增加规定“预售款按照商品房买卖合同的约定存入监管账户后，方能完成商品房买卖合同备案”；同时，提高对企业私自收取预售款的处罚额度，将“处收取款项的百分之五以上百分之十以下罚款”调整为“处收取款项等额罚款，收取款项不足二十万元的，处二十万元的罚款”，震慑违法行为。

在严格监管的同时关于商品房出售的有关法规，对企业关于调整监管额度的诉求，经住建部门研究，在按照工程总造价百分之一百实行监管的基础上，拟将风险金额度由原来统一规定总造价的百分之五十，调整为百分之二十至百分之五十的幅度范围，具体标准确定根据市场状况报市政府批准后向社会公布。为确保总造价核算的准确性，该条同时规定住建部门可制订最低造价标准，避免企业申报的造价偏离实际。