大数据告诉你，改善住房需求最迫切的人群是那些

雄安新闻报道：“2018年购房者平均家庭规模3.2人，人均居住面积27.8平方米，人均卧室0.74个。一线城市住房条件最差，80后群体、大家庭人均居住面积和家庭卧室数量在相应分组中最少，改善需求最为迫切。”近日，发布的《2018年全国购房者调查报告》（以下简称《报告》），对我国购房人群的不同特征进行了详细分析。 

 

　　一线城市进入“改善时代”

 

　　房地产市场相对较为成熟的一线城市进入“改善时代”，而面积则成为改善型需求最为关心的要素。

 

　　调查结果显示，有超九成的购房者为“住得更好”而换房。“住得更好”包括面积更宜居、配套更完善、品质更好、房龄更短以及生活配套资源更为优渥。有超过三成的购房者的目的就是为了增加居住面积。从购房类型来看，改善型需求购房套均面积最大，达到98.7平方米，与首次置业群体的85平方米相比，增加了13.7平方米，相当于一个卧室的面积。

 

　　一线、二线城市换房比例高。由于一线及热点二线城市房价水平较高，使得买房难以一步到位，因此导致一二线城市购房者需要经过多次换房才能最终达到宜居目的，换房比例高于三四线城市自然不难理解。

 

　　另有数据显示，一线城市人均居住面积为27.5平方米，人均卧室个数达到0.73个，低于低能级城市，也意味着未来的住房改善主要发生在一二线城市。

 

　　“夹心族”更想换 

 

 

　　对于上有老、下有小的“夹心族”70后、80后来说，换房需求更为迫切。

 

　　70后、80后人群成为社会中坚力量，对于这部分人群来说，已经或者即将步入中年，有老人需要抚养，而子女尚未独立，所以这类人群的家庭人口数量最多，如果是二孩家庭，三代同堂通常会有6口人住在一起，即便是三房也难以满足现有的居住需求。

 

　　《报告》数据显示，包括60后、70后等在80年代之前出生的购房者，已成换房改善的主力。80前购房者换房占比在40%以上，且为子女、父母购房的比重也明显高于80后。80后中接近60%的人为首次置业，换房占比仅为28%。

 

　　数据还表明，70后家庭人口规模最大，为增加居住面积而换房的比例达35%，高于其他年龄段。家有读书郎的80后则更多考虑为学区而换房，占比达23%。

 

　　80后人均面积最小 

 

 

　　数据显示，按照年龄段来分，80后群体所拥有的人均居住面积最小，居然比首次置业的90后还要小。

 

　　70年代之前出生的人群人均居住面积最大，超过31平方米。数据表明，80后家庭人均居住面积为27平方米，低于平均水平，住得最为拥挤。70前人均居住面积达到31平方米，在各年龄段中居住条件最佳。70后和90后人均居住面积都达到了28.5平方米。

 

　　90后群体人均居住面积之所以超过80后，并与70后相当，主要原因在于，90后组建家庭时间不长，多为两口之家，即便是首次置业面积不大，但分摊到每个人身上的面积均值也不小。而70后、80后家庭人口数量较多，所以人均面积较小。尤其是刚刚完成首次置业的80后，随着家庭添丁以及老人同住现象的出现，人均居住面积自然最小。

 

　　首次购房人群杠杆更高 

 

 

　　首次置业人群更加愿意利用贷款买房。

 

　　调查数据显示，在2018年，首次置业购房者贷款成交占比为90%，高于其他购房需求。虽然国内不少城市都执行了限贷政策，而且二套房利率水平也明显上浮，但换购群体采用全款方式买房的比例仍然不高，因此贷款置换房屋的比例仍然高达82.7%。一个不容忽视的现象是，在尚未限购的三四线城市，仍然有达到73.9%的投 资者采用贷款方式购置房产。

 

　　首次置业和投 资群体偿债压力大。2018年首次购房者的平均月供收入比为42.9%，比其他购房需求高出5个百分点。首次置业群体月供收入比在50%以上的占比超过其他群体。投 资购房者月供收入比超过75%的比例明显高于其他购房类型，这两个群体是金融风险易发群体。

 

　　此外，年轻人买房杠杆更高，偿债压力大。80后及90后贷款成交占比分别为90.7%和85.2%，明显高于上世纪80年代之前出生的人群，可见年龄越小，月供负担越大。具体来看，90后平均月供收入比为43.5%，80后为40.8%，80前人群为32%。

 

　　不过，虽然买房主要依赖贷款，但在总价的选择上，购房者还是相当务实，并未超前消费。数据显示，2018年购房者的房价（特指所购住宅总价）收入比总体在7.1左右，即所购住宅总价与自身今后7.1年的总收入相等。其中，一线城市房价收入比水平较高，为8.2，二线次之为6.9，三四线为5.5。

 

　　买房之前先租房 

 

 

　　购房并非实现理想居住的唯一方式，当城市人群思维方式发生转变，租赁市场不断完善，租房生活也被越来越多人所接受。

 

　　58同城、安居客此前发布的一份报告称，租赁人群占比不断提升是大趋势，未来一线和部分新一线城市租赁人群的比例或将达到40%以上。

 

　　“租赁是购房者的蓄水池。”租赁市场是购房之前的主要居住方式，调研中有过半的首次置业者在买房前租房居住。

 

　　1月29日，发展改革委等十部门印发《进一步优化供给推动消费平稳增长 促进形成强大国内市场的实施方案（2019年）》，其中提出要“进一步满足农业转移人口市民化住房消费需求”，要将符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围。

 

　　与此同时，多地也在工作报告中提出加大住房租赁市场支持力度。

 

　　租赁是购房之前的主要居住方式，调研中有过半的首次置业者在买房前租房居住。在租赁市场中，购房者居住在长租公 寓中的比重为12%，而长租公 寓在市场总体租赁房源中占比约为5%左右，这表明，长租公寓租客转向买房市场的几率更高。

 

　　年轻人及中高收入群体更青睐长租公寓。在买房前租房住的首置群体中，38岁及以下（1980年及以后出生）人群中租住长租公 寓的占比为12.5%，中高收入群体、两口之家选择居住长租公 寓的比例更高。

 

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