银行大幅缩减开发贷 房企四处找钱

今年以来，楼市成交下降、回款速度放缓已经让房企资金压力重重，因此开发商对信贷资金的依赖程度日益加剧。

　　但是，屋漏偏逢连夜雨。《华夏时报》记者近日独家获悉，工商银行今年在广东省计划缩减的开发贷款规模达到600亿元，而建行缩减的规模更大。各大银行普遍大幅度缩减了房企的融资总量，尤其是在三四线城市，几乎已经停止开发贷。

　　此外，香港近期也开始收紧了对内地房企的贷款审批流程，要求银行防范内地房地产市场的风险。目前，房企在境外融资的成本已经上升，融资难度普遍加大。

　　在内外资金夹击中的房地产企业开始四处找钱。据记者了解，一线品牌的房企，甚至开始接受利率达25%的融资成本。而业内预计，随着境内外资金的不断收紧，加上销售速度在下滑，房企资金紧缺的问题将日益凸显。

　　境内外融资均收紧

　　据记者了解，今年工行已将城市基础设施领域、房地产行业确定为贷款“谨慎进入类”。工行在内部规定，将严格控制向三四线城市及中小房地产企业发放贷款。

　　数据显示，截至2013年末，工行房地产开发贷款余额同比下降86亿元，2014年贷款余额有望继续保持下降趋势。

　　工行首席风险官魏国雄在上个月底的工行业绩发布会上就表示，房地产主要是结构性风险，某些城市、楼盘、户型、开发商会有一定风险，风险评估完成后，再确定城市、开发商的准入名单。

　　而缩减房地产开发贷的不止是工行，据金融机构人士向记者透露，目前除工农中建交等国有行外，平安、招行、华夏等银行都很少做开发贷，尤其是三四线城市，一律封杀。

　　“完全没有增量了，房地产贷款只有等存量收回来再贷出去，而且增量还在缩减规模。”某国有大行一支行行长对记者表示，今年他们放出去的开发贷只有去年的十分之一。

　　不仅是境内在紧缩，日前，香港金管局已要求银行收紧对内地企业离岸贷款的审批流程。业内人士分析，过去香港监管当局对银行贷款很少干涉，这次明显是为香港银行控制风险而来。

　　“之前内地房价一直向上，市场预期很好，但是现在不同了，内地不断曝出降价和房企资金断裂的问题，大家对后市预期不好，一般的中小房企很难再融资。”一位操作境外融资的人士说。

　　由于海外资金较为廉价，加上这几年内地对房地产的打压，迫使各大房企出海找钱，近3年来统计数据显示，内地房企赴海外融资达1万亿元以上。恒大、中海、华润、碧桂园、雅居乐等在港上市的内地房企资金来源中，海外资金占比较大。

　　一家在港上市的房企内部人士对记者表示，人民币贬值和美国退出QE的风险重叠，意味着5年来廉价资本的盛宴结束，海外融资成本会上升，今年房企的融资难度和利率都在提高，今年他所在公司在海外发的10年期债券利率已经上升到6%。

　　房企四处找钱

　　境内外融资纷纷收紧，房企资金开始被两头夹击，如今房企老板们最头疼的是找钱。

　　“房企老板跟我们讲，现在项目都不管了，任务就是天天出去找钱。”宁波银行一位客户经理告诉记者，深圳一家中型房企找他们做开发贷，主要是商业地产项目，开发周期较长，银行对此很谨慎。

　　深圳一家私募基金风控经理则告诉记者，近期广东某大上市房企在四处融资，私募基金的融资成本达到25%，但该房企也能接受。“他们公司采取事业部管理制度，下面子公司从集团拿钱的成本达到30%。”这位经理如是说。

　　湖南一投资公司董事长告诉记者，其在湖南有3个商业地产开发项目，由于卖不动，后续资金衔接不上，想到深圳来成立融资平台，亲自打通融资渠道，寻找资金。

　　“最近接到这种诉求的房地产老板已经是第四批了”，深圳一家私募基金老板如是说，近期很多内地房企都想来深圳自己成立基金公司去融资，通过左手倒右手，解决项目资金问题。

　　而深圳一家房地产财税公司人士告诉记者，目前80%的房企都缺钱，不缺钱的房企也在急着找钱储备现金流，但当大家都找钱的时候，资金会变得很稀缺，融资难度很大。

　　“连万科这个老大都急着马不停蹄地天天找钱，账上每天如果不躺着200亿元，领导就心慌。”一位房地产业内人士告诉记者，万科集团融资部划分六个渠道，集团要求在融资成本约7%以内寻找资金。

　　尽管如此，房地产信托、基金的操盘者们却并不买账。记者获悉，华润信托内部已下发规定，为防控风险，除北上广深四个一线城市外，其余城市房地产项目均不能做。

　　“以前民间借贷很活跃，前几年我们给房地产老板放高利贷都赚了三四个亿，但现在不敢再做了，民间资金也不好融。”上述湖南投资公司董事长说，如今自己的开发项目都需要出来找钱。